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Wiesbaden : Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, 2020

1 online resource (351 pages)

ISBN 9783658308407 (electronic bk.)

ISBN 9783658308391

Finanzwirtschaft, Unternehmensbewertung and Revisionswesen Ser.

Print version: Walochnik, Stephan Bewertung Von Eigentumswohnungen Wiesbaden : Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH,c2020 ISBN 9783658308391

Intro -- Geleitwort -- Vorwort -- Inhaltsubersicht -- Inhaltsverzeichnis -- Abkurzungsverzeichnis -- Symbolverzeichnis -- Abbildungsverzeichnis -- Tabellenverzeichnis -- 1 Private Investoren zwischen Wohnungseigentums- und Einkommensteuerrecht -- 2 Wohnungsbewertungsmodell ohne Einkommensteuern -- 2.1 Bewertung zu Entscheidungszwecken -- 2.1.1 Grundstuck der funktionalen Bewertungstheorie -- 2.1.2 Fundament der investitionstheoretischen Unternehmensbewertung -- 2.1.2.1 Quantitative Interpretation der Eigentumswohnung als Zahlungsstrom -- 2.1.2.2 Bewertung als Vergleich mit Alternativgeschaften -- 2.1.2.3 Unvollkommener Kapitalmarkt als realitatsnahe Modellumgebung -- 2.1.2.4 Totalmodell zwischen theoretischer Exaktheit und praktischen Komplexitatsproblemen -- 2.2 Allgemeine Beschreibung des Bewertungsmodells -- 2.2.1 Zielsystem als Bewertungsausgangspunkt -- 2.2.2 Entscheidungsfeld als Bewertungsrahmen -- 2.2.3 Eigentumswohnung als Bewertungsobjekt -- 2.2.3.1 Merkmale von Immobilien -- 2.2.3.2 Besonderheiten von Eigentumswohnungen -- 2.2.3.2.1 Wohnungseigentum als besondere Form des Eigentums -- 2.2.3.2.2 Position des vermietenden Wohnungseigentumers zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht -- 2.2.3.2.3 Merkmale von Eigentumswohnungen -- 2.2.3.3 Prognose des Zahlungsstroms von Eigentumswohnungen -- 2.2.3.3.1 Zahlungen im Investitionszeitpunkt -- 2.2.3.3.2 Zahlungen wahrend der Investitionsdauer -- 2.2.3.3.2.1 Verhaltnis zum Mieter -- 2.2.3.3.2.2 Verhaltnis zur Wohnungseigentumergemeinschaft -- 2.2.3.3.3 Berucksichtigung des ausgepragten Unikatscharakters von Eigentumswohnungen -- 2.2.3.3.3.1 Nutzwertanalyse zur Anpassung von Durchschnittswerten an den Einzelfall -- 2.2.3.3.3.2 Angemessenheit kategoriebezogener Nutzwerte aufgrund juristischer Doppelstellung des Vermieters -- 2.2.3.3.3.3 Vorgehensweise der Nutzwertanalyse.

2.2.3.3.4 Zahlungen am Planungshorizont -- 2.2.4 Besonderheiten im Entscheidungsfeld einer Eigentumswohnung -- 2.2.5 Tabellarische Zusammenfassung bewertungsrelevanter Zahlungen -- 2.2.6 Zustands-Grenzpreismodell als anwendbares Totalmodell -- 2.2.6.1 Grundlagen und Vorlaufermodelle -- 2.2.6.2 Zweistufige Bewertung mit Hilfe linearer Optimierung -- 2.2.6.2.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms ohne Eigentumswohnung -- 2.2.6.2.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms einschlielich Eigentumswohnung -- 2.3 Exemplarische Veranschaulichung des Bewertungsmodells -- 2.3.1 Zielsystem als Bewertungsausgangspunkt -- 2.3.2 Eigentumswohnung als Bewertungsobjekt -- 2.3.2.1 Beschreibung der Eigentumswohnung -- 2.3.2.2 Prognose des Zahlungsstroms der Eigentumswohnung -- 2.3.2.2.1 Zahlungen im Investitionszeitpunkt -- 2.3.2.2.2 Zahlungen wahrend der Investitionsdauer -- 2.3.2.2.3 Nutzwertanalyse zur Anpassung von Durchschnittswerten an den Einzelfall -- 2.3.2.2.4 Zahlungen am Planungshorizont -- 2.3.3 Entscheidungsfeld als Bewertungsrahmen -- 2.3.4 Zustands-Grenzpreismodell als anwendbares Totalmodell -- 2.3.4.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms ohne Eigentumswohnung -- 2.3.4.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms einschlielich Eigentumswohnung -- 3 Wohnungsbewertungsmodell mit Einkommensteuern -- 3.1 Von investitionstheoretischen Zahlungsstromen abweichende Berechnungsgrundlagen der Einkommensteuer -- 3.1.1 Einkommensteuer als wichtigste Immobiliensteuer fur Vermieter -- 3.1.2 Solidaritatszuschlag und Kirchensteuer als einkommensteuerabhangige Zuschlagsteuern -- 3.1.3 Zu versteuerndes Einkommen als steuerliche Bemessungsgrundlage -- 3.1.4 Steuertarif als nichtlineare Funktion des Einkommens -- 3.2 Allgemeine Beschreibung der Modellerweiterung.

4.3.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.4 Annuitatisches Immobiliendarlehen -- 4.4.1 Kreditlinien als ungeeignete Objekte zur Immobilienfinanzierung -- 4.4.2 Modellierung eines annuitatischen Kreditobjekts -- 4.4.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.4.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.4.4.1 Modellmaige Ausgestaltung des annuitatischen Kreditobjekts -- 4.4.4.2 Problematische Verzerrung aufgrund des Phasenmodells -- 4.4.4.3 Modifiziertes Bewertungsprogramm -- 4.5 Verlustverrechnung -- 4.5.1 Intratemporarer Verlustausgleich und intertemporarer Verlustabzug -- 4.5.2 Verrechenbarkeit nur bei Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht -- 4.5.3 Steuerersparnis - eine verklarte Zielsetzung -- 4.5.4 Modellvarianten fur Verlustausgleich und Verlustabzug -- 4.5.5 Fiktives Verbot intratemporalen Verlustausgleichs -- 4.5.5.1 Eigenstandige, immobilienbezogene Bemessungsgrundlage -- 4.5.5.2 Exemplarische Veranschaulichung der eigenstandigen Bemessungsgrundlage -- 4.5.5.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.5.5.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.5.5.4.1 Veranderte, verlusttrachtige Ausgangssituation -- 4.5.5.4.2 Steuerliches Grundmodell bei veranderten Zahlungsstromen zu Vergleichszwecken -- 4.5.5.4.3 Modifiziertes Modell bei veranderten Zahlungsstromen -- 4.5.6 Nutzung von Verlustvortragen zum intertemporaren Verlustabzug -- 4.5.6.1 Trennung von objektbezogenen Schattenobjekten und steuerrelevanter Bemessungsgrundlage -- 4.5.6.2 Exemplarische Veranschaulichung der getrennten Nebenbedingung -- 4.5.6.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.5.6.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.5.6.4.1 Veranderte, sehr verlusttrachtige Ausgangssituation -- 4.5.6.4.2 Steuerliches Grundmodell bei veranderten Zahlungsstromen zu Vergleichszwecken.

4.9.3.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms.

3.2.1 Erganzung investitionstheoretischer Zahlungsstrome um ihre steuerrelevanten Schattenobjekte -- 3.2.2 Modellmaige Adaption der steuerlichen Tariffunktion -- 3.2.2.1 Fehlende Kompatibilitat zwischen linearem Totalmodell und nichtlinearer Tariffunktion -- 3.2.2.2 Losungsmoglichkeit durch lineare Approximation -- 3.2.2.3 Ermittlung geeigneter Interpolationspunkte -- 3.2.2.4 Anwendbarkeit jenseits deutscher Landesgrenzen -- 3.2.3 Erweitertes Zustands-Grenzpreismodell -- 3.2.3.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms -- 3.2.3.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms -- 3.3 Exemplarische Veranschaulichung der Modellerweiterung -- 3.3.1 Erganzung der Zahlungsstrome um ihre steuerrelevanten Schattenobjekte -- 3.3.1.1 Geldanlage- und Kreditobjekte -- 3.3.1.2 Bewertungsobjekt -- 3.3.1.3 Nichtselbstandige und selbstandige Arbeit -- 3.3.1.4 Tabellarische Ubersicht der bewertungsrelevanten Investitions- und Finanzierungsobjekte -- 3.3.2 Ermittlung des optimalen Basisprogramms -- 3.3.3 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms -- 4 Modellvariationen -- 4.1 Abwandlungen des steuerlichen Grundmodells zur Abbildung verschiedener Spezialfalle -- 4.2 Unterschiedliche Kostenverteilschlussel in Mietvertrag und Teilungserklarung -- 4.2.1 Verteilungsmastab gebaudebezogener Gesamtkosten in der Abrechnung -- 4.2.2 Hinzufugen periodenspezifischer Konstanten in die Liquiditatsnebenbedingungen -- 4.2.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.2.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.3 Verzogerter steuerlicher Ansatz der Instandhaltungsrucklage -- 4.3.1 Zeitlicher Versatz zwischen Zahlung und Verwendung der Instandhaltungsrucklage -- 4.3.2 Hinzufugen periodenspezifischer Konstanten in die Nebenbedingungen der Bemessungsgrundlage -- 4.3.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung.

4.5.6.4.3 Modifiziertes Modell bei veranderten Zahlungsstromen -- 4.6 Ansatzwahlrecht bei groeren Erhaltungsaufwendungen -- 4.6.1 Ansatzwahlrecht groerer Erhaltungsaufwendungen im Zeitablauf -- 4.6.2 Modellierung sich gegenseitig ausschlieender Schattenobjekte -- 4.6.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.6.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.6.4.1 Veranderte, um groere Erhaltungsaufwendungen erganzte Ausgangssituation -- 4.6.4.2 Modifiziertes Modell mit groeren Erhaltungsaufwendungen -- 4.7 Vermieter-Mieter-Dilemma -- 4.7.1 Ermittlung der mindestens zu fordernden Mieterhohung nach Modernisierungsmanahmen -- 4.7.2 Losung durch Nutzung des Zustands-Grenzpreisvektormodells -- 4.7.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.7.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.7.4.1 Um eine Modernisierungsmanahme erganzte Ausgangssituation -- 4.7.4.2 Modifiziertes Modell mit Modernisierungsmanahme -- 4.8 Steuerlicher Zusammenveranlagungstarif -- 4.8.1 Doppelte Steuerlast bezogen auf halbe Bemessungsgrundlage - Steuermodell von Eheleuten -- 4.8.2 Halbierung aller Schattenobjekte und Verdoppelung der Steuerlast -- 4.8.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.8.3.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms -- 4.8.3.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms -- 4.8.4 Exemplarische Veranschaulichung der Modellanpassung -- 4.8.4.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms -- 4.8.4.2 Ermittlung des optimalen Bewertungsprogramms -- 4.9 Zweiteiliger linearer Steuertarif fur Kapitalgesellschaften -- 4.9.1 Zwei Bemessungsgrundlagen und Steuersatze aufgrund Korperschaft- und Gewerbesteuer -- 4.9.2 Parallele Ermittlung zweier Bemessungsgrundlagen -- 4.9.3 Allgemeine Beschreibung der Modellanpassung -- 4.9.3.1 Ermittlung des optimalen Basisprogramms.

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